Чаще всего люди относят к объектам недвижимости различные сооружения и здания. Для уточнения обратимся к Гражданскому Кодексу РФ, статья 130: «недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, железные дороги».

Из дальнейшего чтения узнаем, что к объектам недвижимости также относятся и такие «движимые» объекты, как воздушные и морские суда, космические объекты. Таким образом, понятие недвижимости распространяется на гораздо более широкий круг объектов, чем многие представляют.

Большая часть объектов недвижимости, права на них в соответствии с Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации. При совершении государственной регистрации обязательно проводится оценка недвижимости или прав на нее , т.е. рассчитывается их стоимость. Эта процедура делается независимым оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Стоимость, выведенная им, используется при проведении различных операций с недвижимостью, будь то месторождение нефти в Сибири или общежитие в Москве. Полезна такая оценка в случаях, когда покупатель и продавец по-разному оценивают стоимость имущества. Оценка потребуется и в суде, если рассматривается вопрос о делении имущества, и в ипотечном агентстве, в банке.

Чаще всего из всех операций с недвижимостью проводятся операции с квартирами. Это могут быть продажа, покупка, обмен, залог.

При определении стоимости квартиры оценщики обязательно обращают внимание на следующие ее характеристики:

- Отдельная это квартира или является частью кооперативной.
- Какое водоснабжение квартиры: горячее водоснабжение централизованное или обеспечивается газовой колонкой.
- Вид отопления (централизованное водяное или паровое, собственный отопительный котел).
- Состояние сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций, дверей, окон, стен.
- Тип и материал фундамента и потолочных перекрытий, их состояние.

Если же квартира участвует в ипотеке, то существуют некоторые ограничения, при которых квартира не может использоваться в залоге. Дом, в котором она находится, не должен быть признан аварийным, подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или сносу. В залог по ипотеке принимается только приватизированная квартира, т.е. общежития в Москве, например, для этой цели не подходят.

При совершении сделки продажи квартиры, ее оценочная стоимость сильно зависит от состояния. Но сразу бросаться делать ремонт, в надежде существенно поднять стоимость квартиры, не стоит. Нужно сначала оценить средства и силы, которые разумно на это потратить. Если район, в котором находится продаваемая квартира, не считается престижным, то делать дорогостоящий евроремонт нет смысла, ее привлекательность существенно не возрастет. Иногда достаточно обойтись простым косметическим ремонтом.

Кроме места расположения, на стоимость квартиры влияет и тип здания, в котором она располагается, развитость инфраструктуры, криминогенность обстановки района, характеристика самой квартиры (планировка, высота потолков, куда выходят окна. Привлекательность квартиры может значительно подняться, если она находится в подъезде с хорошей дверью с домофоном, чисто убранном и с цветами на подоконниках, при этом охраняется консьержем.

Понизить оценочную стоимость квартиры могут так называемые неустранимые недостатки (шумная автомагистраль или линия метро перед домом, невозможность перепланировки, отсутствие балкона, лифта, мусоропровода. Вечно пьяный сосед тоже считается неустранимым недостатком.