Согласно прописанным в договоре с банком условиям, квартира, приобретенная в ипотеку, до полного погашения кредитных обязательств является залогом, то есть гарантом возврата кредитору заемных средств. Это означает, что несмотря на формальное владение и пользование жилплощадью, ее хозяин оказывается существенно ограниченным в правах и возможностях совершать с ней какие-либо сделки без согласования их с банком, выдавшим ипотечный заем.

Естественно, что это создает определенные неудобства, ведь за тот период, который уходит на полное погашение ипотеки (как правило это 10-30 лет), в жизни человека могут произойти кардинальные перемены или непредвиденные обстоятельства, влекущие за собой необходимость продажи, обмена, размена жилья и т. д. Чтобы знать, как поступить в той или иной ситуации, а также понимать, что и на каких условиях может позволить себе владелец залогового имущества, рассмотрим наиболее типичные жизненные примеры.

Пополнение в семье. Молодожены приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку сразу после свадьбы. Через некоторое время в их семье родился ребенок, стало ощутимо тесно и появилась потребность в улучшении жилищных условий. Однако старый кредит еще не погашен, а значит продать жилье по сути люди не могут. В таком случае некоторые банки проявляют гибкость, разрешая продать залоговую квартиру и взять кредит на новую с большей площадью. Но отдельные кредиторы не идут на подобные уступки, и тогда квартиры в Химках могут быть реализованы только после выплаты всего долга.

Развод. Супруги решили развесить, а кредит платить еще много лет. В подобной ситуации банк может разрешить продать квартиру, чтобы из полученных средств погасить кредит (остальное бывшие муж и жена делят между собой пополам). Но если кредитор не соглашается на реализацию жилья, то людям придется совместно выплачивать долг до конца, а уже после продавать квартиру и делить деньги, либо искать сумму на единоразовое погашение ипотеки.

Аренда. Люди по тем или иным причинам (переезд на время в другой город по служебным делам или решение пожить у родителей пока подрастет маленький ребенок) решили сдавать купленную квартиру в наем. Это возможно, но должно быть получено разрешение банка, оформлен официальный договор, а также соблюдены все дополнительные требования кредитора, например о том, чтобы жилье было арендовано нанимателями на срок не более одного года. Это делается для подстраховки, чтобы при наступлении неплатежеспособности заемщика, были законные основания для выселения квартиросъемщиков.

Прописка. Супругу(-а) и детей можно прописать в квартиру самостоятельно, то для прописки других ближних или дальних родственников банк должен быть уведомлен и выдать свое письменное разрешение.

Таким образом, несмотря на ограниченность в правах распоряжения жилым имуществом, его собственник все же может совершать с ним сделки купли-продажи, обмена, сдачи в аренду; а также прописывать новых жильцов, но лишь при условии получения согласия кредитора. Однако, стоит помнить, что у каждого банка свои ипотечные программы, имеющие определенную специфику и некоторые табу. А значит, чтобы впоследствии не столкнуться с серьезными проблемами, важно изначально ознакомиться со всеми тонкостями и нюансами каждого предложения.